周秀贞与北京中天兴达房地产经纪有限公司房屋出租代理合同纠纷案

北京市第二中级人民法院
民事判决书
(2010)二中民终字第01206号
上诉人(原审被告)周秀贞,女,1948年2月2日出生,汉族,住北京市丰台区凤凰嘴村163号。
委托代理人邹伙发,北京市易行律师事务所律师。
委托代理人张赛男,北京市易行律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)北京中天兴达房地产经纪有限公司,住所地北京市丰台区华源一里甲9号楼B112A号。
法定代表人韩晓龙,经理。
委托代理人聂海峰,男,1982年6月19日出生,汉族,北京中天兴达房地产经纪有限公司主管,住吉林省辽源市西安区仙城街十委二十四组。
委托代理人于风明,男,1978年2月20日出生,汉族,北京中天兴达房地产经纪有限公司经理助理,住吉林省敦化市丹江街二道沟林场一组。
上诉人周秀贞因与被上诉人北京中天兴达房地产经纪有限公司(以下简称中天兴达公司)房屋出租代理合同纠纷一案,不服北京市丰台区人民法院(2009)丰民初字第22225号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成由法官曹欣担任审判长、法官周岩、程慧平参加的合议庭审理了本案,现已审理终结。
中天兴达公司在一审中起诉称:2009年8月,中天兴达公司与周秀贞签订房屋出租代理合同,约定中天兴达公司代理周秀贞出租丰台区三路居18号院4号楼2802室、2909室及3号楼2901室的房屋,代理期限为2年。此外,合同约定周秀贞同意中天兴达公司打隔断出租。合同签订当日,周秀贞交付房屋,在中天兴达公司对房屋打隔断期间,房屋被停水停电,致使房屋无法实际使用。现要求解除与周秀贞签订的《北京市房屋出租代理合同》,要求周秀贞退还已交纳的房屋租金18
750元,支付违约金10 000元并赔偿经济损失6572元。
周秀贞在一审中答辩称:签订合同及收取租金属实,签订合同时周秀贞并不知道不允许在房屋内打隔断。正是由于中天兴达公司在房屋内打隔断,违反了相关规定,故该房屋被物业公司采取停水停电的措施。故并非周秀贞不同意中天兴达公司打隔断,停水停电也不是周秀贞停的。中天兴达公司曾要求减少房屋租金,但就租金数额未能达成一致。现周秀贞同意解除合同,而且应由中天兴达公司支付违约金,周秀贞不同意中天兴达公司关于支付违约金并赔偿损失的诉讼请求,也不同意全部返还房屋租金。

一审法院审理查明:中天兴达公司与周秀贞于2009年8月5日签订《北京市房屋出租代理合同》,约定中天兴达公司以周秀贞名义代理出租座落于丰台区三路居18号院4号楼2802室、2909室及3号楼2901室的3套房屋,出租代理期自2009年8月6日至2011年8月5日,租金标准为每套每月2500元。该合同第十五条“补充规定”中注明:周秀贞同意中天兴达公司打隔断出租。另,双方口头约定,自交房之日起的半个月内属于免租期。中天兴达公司向周秀贞交纳二个半月的租金,即18
750元。2009年8月6日起,中天兴达公司开始在屋内打隔断,将原有的一间客厅隔为二间房屋。14日,该小区物业公司以中天兴达公司违反规定对房屋结构进行改造为由,对上述3套房屋采取停水停电措施。中天兴达公司与周秀贞于8月20日起就该问题进行协商至今未能达成一致,供水、供电亦未恢复。
另查:北京市丰台区卢沟桥乡三路居村村民委员会于2009年7月29日在小区楼内张贴通告,内容为:“……严禁村民(业主)对房屋结构进行改造禁止出租房中房……”。周秀贞表示其于8月13日看到该通告,而在与中天兴达公司签订合同前没有注意到该通告。
上述事实,有《北京市房屋出租代理合同》、通告、收据及双方当事人陈述在案佐证。
一审法院判决认定:在中天兴达公司与周秀贞签订合同前,北京市丰台区卢沟桥乡三路居村村民委员会已在楼内张贴关于严禁对房屋结构进行改造,禁止出租房中房的通告。在此情况下,周秀贞仍在合同中表示同意中天兴达公司将房屋打隔断出租,中天兴达公司亦违反通告中的禁止性规定在客厅内打隔断,导致房屋被村委会下属物业公司停水、停电,对于该结果的发生,双方均有过错。现中天兴达公司以房屋不具备出租条件为由要求解除与周秀贞签订的合同,周秀贞亦表示同意,该院应准予。考虑到双方当事人在合同的签订及履行过程中均存在过错,故对于因解除合同给双方造成的损失,应由双方当事人各自负担。该损失包括中天兴达公司因打隔断所支出的费用及周秀贞在此期间的租金损失。周秀贞以其没有看到通告为由否认其存在过错,无法律依据,该院不予采信。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》

的规定,判决:一、解除中天兴达公司与周秀贞签订的《北京市房屋出租代理合同》;二、周秀贞于本判决生效之日起七日内返还中天兴达公司房屋租金18
750元;三、驳回中天兴达公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
周秀贞不服一审法院上述民事判决,向本院提起上诉。其主要上诉理由是:一、原审判决认定事实不清,证据不足。双方当事人签订的房屋出租代理合同依法具有法律效力,双方应当严格履行合同义务。周秀贞已经依法、依约履行了合同全部义务,不存在任何违约行为。对于双方争议的补充约定,周秀贞也未予违反。周秀贞不存在任何过错。即使周秀贞有过错,其过错程度也应低于中天兴达公司。一审判决将二个半月的租金退还中天兴达公司,相当于过错完全在周秀贞。这样的认定没有事实和法律依据,更是显失公平的,同时与原审关于双方均有过错的认定也是有矛盾的。二、一审判决没有法律依据。周秀贞请求二审法院撤销原判第二、三项,判决驳回中天兴达公司关于返还房屋租金的诉讼请求。
中天兴达公司服从一审法院判决。其针对周秀贞的上诉答辩称:不同意周秀贞的上诉请求,请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为:中天兴达公司与周秀贞于2009年8月5日签订的《北京市房屋出租代理合同》系双方当事人的真实意思表示,亦未违反法律和行政法规的强制性规定,属有效合同,双方当事人均应依约履行己方义务。在上述合同签订前,北京市丰台区卢沟桥乡三路居村村民委员会已在楼内张贴关于严禁对房屋结构进行改造、禁止出租房中房的通告,周秀贞对此应该知晓,而周秀贞在与中天兴达公司签订房屋出租代理合同时,仍明确表示同意中天兴达公司打隔断出租涉案房屋,后因中天兴达公司在涉案房屋内打隔断,物业公司采取了停水停电措施,致使涉案房屋无法正常出租。对于该结果的发生,中天兴达公司与周秀贞均有过错,一审法院判令周秀贞返还中天兴达公司房屋租金18
750元并无不当。周秀贞的上诉理由,没有事实和法律依据,本院不予支持,本院并对其上诉请求予以驳回。一审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
一审案件受理费一百三十五元,由北京中天兴达房地产经纪有限公司负担六十七元五角(已交纳);由周秀贞负担六十七元五角(于本判决生效之日起七日内交至原审法院)。
二审案件受理费二百六十九元,由周秀贞负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审 判 长  曹 欣
代理审判员  周 岩
代理审判员  程慧平
二○一○ 年 一 月  二十 日
书 记 员  牛 倩